Bis zur WEG-Reform durfte in Deutschland praktisch jeder eine Eigentümergemeinschaft verwalten. Ein Sachkundenachweis war nicht vorgesehen – ein Zustand, der angesichts der wirtschaftlichen Verantwortung erstaunlich lange Bestand hatte.
Mit § 26a WEG hat der Gesetzgeber erstmals einen verbindlichen Mindeststandard geschaffen. Für Eigentümer ist das ein konkretes Prüfkriterium bei der Verwalterauswahl.
Was ein zertifizierter Verwalter ist
Als zertifizierter Verwalter darf sich nach § 26a Abs. 1 WEG bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer in einer Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die Einzelheiten regelt die Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter (ZertVerwV).
Bei Gesellschaften – also etwa einer GmbH – kommt es auf die Beschäftigten an: Die Anforderungen gelten als erfüllt, wenn die Mitarbeitenden, die unmittelbar mit der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung bestanden haben oder einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.
Von der Prüfung befreit sind bestimmte Berufsgruppen, deren Qualifikation als gleichwertig gilt – etwa Volljuristen, Immobilienkaufleute und geprüfte Immobilienfachwirte.
Der Anspruch der Eigentümer und die abgelaufene Übergangsfrist
Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Daraus folgt ein Anspruch jedes einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft: Sie können verlangen, dass über die Bestellung eines entsprechend qualifizierten Verwalters beschlossen wird.
Für Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits bestellt waren, galt eine Übergangsregelung: Sie galten gegenüber den Eigentümern dieser konkreten Gemeinschaft bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert (§ 48 Abs. 4 Satz 2 WEG). Diese Frist ist abgelaufen. Einen pauschalen Bestandsschutz für Altverwalter gibt es seither nicht mehr – auch nicht für Verwaltungen, die seit Jahrzehnten tätig sind.
Wird heute ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt, ist dieser Beschluss anfechtbar.
Die Ausnahme für kleine Gemeinschaften
Eine Ausnahme gilt für Kleingemeinschaften in Eigenverwaltung. Die Zertifizierungsanforderung greift nicht, wenn die Anlage weniger als neun Sondereigentumsrechte umfasst, ein Wohnungseigentümer selbst zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.
Sobald ein Drittel der Eigentümer das jedoch einfordert, gilt die Anforderung auch dort. Die Ausnahme ist also keine dauerhafte Befreiung, sondern hängt am Willen der Gemeinschaft.
Nicht verwechseln: Zertifizierung und Gewerbeerlaubnis
Der Sachkundenachweis nach § 26a WEG ist etwas anderes als die gewerberechtliche Erlaubnis für Wohnimmobilienverwalter nach § 34c GewO. Die Erlaubnis ist die Voraussetzung, das Gewerbe überhaupt ausüben zu dürfen; die Zertifizierung betrifft die fachliche Qualifikation gegenüber der Eigentümergemeinschaft.
Bei der Verwalterauswahl sollten Sie beides abfragen – zusammen mit dem Nachweis einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.
Häufige Fragen
- Kann ich als einzelner Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen?
- Ja. Aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG folgt ein Anspruch jedes einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft. Er ist auf eine Beschlussfassung gerichtet – Sie können also verlangen, dass die Eigentümerversammlung über die Bestellung eines qualifizierten Verwalters entscheidet.
- Gilt die Übergangsfrist für Altverwalter noch?
- Nein. Die Frist nach § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG endete am 1. Juni 2024. Seither müssen alle Verwalter die Zertifizierung nachweisen oder über eine gleichgestellte Qualifikation verfügen.
- Wie weise ich nach, dass meine Verwaltung zertifiziert ist?
- Fragen Sie das Prüfungszeugnis der Industrie- und Handelskammer beziehungsweise den Nachweis der gleichgestellten Qualifikation an. Bei Gesellschaften ist entscheidend, dass die unmittelbar mit der Verwaltung betrauten Mitarbeitenden die Anforderungen erfüllen.
Dieser Beitrag fasst die Rechtslage allgemein zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrer Eigentümergemeinschaft wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.