Die Eigentümerversammlung ist das Beschlussorgan der Gemeinschaft. Wer hier formale Fehler macht, riskiert, dass auch inhaltlich sinnvolle Entscheidungen später gerichtlich kassiert werden – bei größeren Sanierungsmaßnahmen ein erhebliches finanzielles Risiko.
Die WEG-Reform hat einige Regeln vereinfacht, andere verschärft. Der folgende Überblick fasst zusammen, worauf es ankommt.
Einberufung: Textform und drei Wochen Frist
Der Verwalter muss die Versammlung mindestens einmal jährlich einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Die Einberufung erfolgt in Textform – eine E-Mail genügt also, ein Telefonanruf nicht.
Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 WEG). Vor der Reform waren es zwei Wochen. Maßgeblich ist der Zugang bei den Eigentümern, nicht das Absendedatum.
Es handelt sich um eine Soll-Vorschrift, was in der Praxis oft überschätzt wird: Eine Verkürzung ist nur bei objektiver, dokumentierter Dringlichkeit vertretbar – etwa bei akuter Gefahrenlage oder fristgebundenen Maßnahmen zur Schadensabwehr. Ferienzeiten oder eine erwartbar geringe Teilnahme reichen nicht aus.
Zur ordnungsgemäßen Einladung gehören Ort, Zeit und eine hinreichend bestimmte Tagesordnung. Über Gegenstände, die nicht angekündigt waren, kann grundsätzlich nicht wirksam beschlossen werden.
Wer die Versammlung verlangen kann
Verlangt mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer eine Versammlung, ist sie einzuberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Ein eigenes Einberufungsrecht folgt daraus aber nicht: Einzelne Eigentümer dürfen nur einberufen, wenn sie zuvor durch Beschluss dazu ermächtigt wurden.
Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Weigert sich der Verwalter, bleibt ansonsten nur der Klageweg.
Beschlussfähigkeit: das Quorum ist entfallen
Das ist eine der wichtigsten praktischen Erleichterungen der Reform. Früher war die Versammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertraten. War das nicht der Fall, musste eine Zweitversammlung einberufen werden – ein regelmäßiger Zeitfresser.
Dieses Quorum ist mit dem WEMoG entfallen. Die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig. Beschlüsse können also auch bei geringer Beteiligung wirksam gefasst werden.
Für Eigentümer heißt das umgekehrt: Wer nicht teilnimmt und niemanden bevollmächtigt, wird überstimmt. Die Teilnahme ist wichtiger geworden, nicht unwichtiger.
Anfechtung: einen Monat Zeit
Ein Verstoß gegen die Einberufungsfrist macht Beschlüsse nicht automatisch ungültig. Sie sind aber anfechtbar, wenn der Fristverstoß für die Beschlussfassung ursächlich war – also wenn der Beschluss ohne den Fehler anders ausgefallen wäre.
Die Anfechtung erfolgt durch Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG). Dabei gelten zwei strikte Fristen nach § 45 WEG: Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden.
Diese Fristen sind nicht verlängerbar. Wer sie versäumt, muss den Beschluss hinnehmen, selbst wenn er fehlerhaft war.
Was in die Niederschrift gehört
Über die gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift zu erstellen (§ 24 Abs. 6 WEG). Sie ist vom Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer zu unterschreiben, bei bestelltem Verwaltungsbeirat zusätzlich von dessen Vorsitzendem oder Vertreter.
Unabhängig davon führt der Verwalter die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG. Sie ist das Gedächtnis der Gemeinschaft und für Kaufinteressenten eine der wichtigsten Unterlagen überhaupt – eine lückenhafte Sammlung ist ein Warnsignal.
Häufige Fragen
- Wie lange vorher muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?
- Mindestens drei Wochen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 WEG). Maßgeblich ist der Zugang der Einladung bei den Eigentümern. Die Einberufung muss in Textform erfolgen.
- Ist die Versammlung auch bei wenigen Anwesenden beschlussfähig?
- Ja. Das frühere Quorum ist mit der WEG-Reform entfallen. Die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig, eine Zweitversammlung ist nicht mehr erforderlich.
- Wie lange kann ich einen Beschluss anfechten?
- Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Sie richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
- Können Beschlüsse ohne Versammlung gefasst werden?
- Ja, im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG. Dafür ist grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer in Textform erforderlich, sofern die Gemeinschaft für den konkreten Gegenstand nicht zuvor beschlossen hat, dass die einfache Mehrheit genügt.
Dieser Beitrag fasst die Rechtslage allgemein zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrer Eigentümergemeinschaft wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.