Die Jahresabrechnung ist das Dokument, mit dem sich Eigentümer am intensivsten beschäftigen – und dasjenige, bei dem die WEG-Reform am wenigsten verstanden wurde. Der Unterschied klingt technisch, entscheidet aber darüber, ob eine Anfechtung Aussicht auf Erfolg hat.
Beschlossen wird nur die Abrechnungsspitze
Nach alter Rechtslage beschloss die Gemeinschaft „die Jahresabrechnung, bestehend aus Gesamt- und Einzelabrechnungen“ – also das komplette Zahlenwerk. Das ist seit dem 1. Dezember 2020 anders.
§ 28 Abs. 2 WEG bestimmt: Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Beschlussgegenstand ist damit ausschließlich die sogenannte Abrechnungsspitze.
Die Abrechnungsspitze ist der Saldo zwischen den nach Wirtschaftsplan geschuldeten Vorauszahlungen und den tatsächlich auf die Einheit entfallenden Kosten. Liegen die Kosten darüber, wird ein Nachschuss beschlossen. Liegen sie darunter, werden die Vorschüsse angepasst und Guthaben erstattet.
Die Jahresabrechnung selbst dient nur noch der Vorbereitung dieses Beschlusses. Ein Beschluss, der formal die gesamte Abrechnung genehmigt, wird rechtlich als Beschluss über die Abrechnungsspitzen ausgelegt.
Was das für die Anfechtung bedeutet
Diese Verschiebung hat eine unmittelbare praktische Folge: Fehler in der Abrechnung führen nur dann zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, wenn sie sich auf die Höhe der individuellen Zahlungspflicht auswirken.
Ein falsch zugeordneter Betrag, der die Abrechnungsspitze der eigenen Einheit nicht verändert, trägt eine Anfechtung nicht. Wer anfechten will, muss also darlegen, dass der Fehler den eigenen Saldo beeinflusst.
Umgekehrt gilt: Die Abrechnungsspitze in der Jahresabrechnung überhaupt auszuweisen, gehört zu den zentralen Pflichten des Verwalters. Fehlt sie, ist der Beschluss angreifbar.
Der Vermögensbericht ist keine Abrechnung
Neu eingeführt hat die Reform den Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG. Der Verwalter hat ihn nach Ablauf eines Kalenderjahres zu erstellen; er enthält den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Jedem Eigentümer ist er zur Verfügung zu stellen.
Wichtig: Über den Vermögensbericht wird kein Beschluss gefasst. Er ist eine reine Informationsunterlage – aber für die Beurteilung der finanziellen Lage der Gemeinschaft oft aussagekräftiger als die Jahresabrechnung selbst.
Wer eine Wohnung kaufen will, sollte ihn unbedingt anfordern. Er zeigt, ob die Erhaltungsrücklage in einem realistischen Verhältnis zum Zustand des Gebäudes steht.
Prüfschritte für Eigentümer
Eigentümer haben ein Recht auf Belegeinsicht. Nutzen Sie es vor der Versammlung, nicht während – in der Versammlung ist für eine ernsthafte Prüfung keine Zeit.
Worauf Sie konkret schauen sollten
- Stimmen die Soll-Vorauszahlungen mit dem beschlossenen Wirtschaftsplan überein?
- Ist die Abrechnungsspitze je Einheit ausgewiesen und nachvollziehbar?
- Passen die Verteilungsschlüssel zur Teilungserklärung?
- Sind Rücklagenzuführung und -entnahme getrennt und plausibel dargestellt?
- Werden periodenfremde Zahlungen und laufende Projekte erläutert?
- Weichen einzelne Positionen stark vom Wirtschaftsplan ab – und ist die Abweichung kommentiert?
- Deckt sich der Rücklagenstand im Vermögensbericht mit den Kontoauszügen?
Häufige Fragen
- Was ist die Abrechnungsspitze?
- Die Differenz zwischen den nach Wirtschaftsplan geschuldeten Vorauszahlungen und den tatsächlich auf die Einheit entfallenden Kosten. Sie ist seit der WEG-Reform der eigentliche Beschlussgegenstand der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG).
- Wird über den Vermögensbericht abgestimmt?
- Nein. Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG ist eine Informationsunterlage, die jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen ist. Ein Beschluss wird darüber nicht gefasst.
- Führt jeder Fehler in der Abrechnung zur Anfechtbarkeit?
- Nein. Der Fehler muss sich auf die Höhe der individuellen Zahlungspflicht, also die Abrechnungsspitze, auswirken. Fehler ohne Einfluss auf den eigenen Saldo tragen eine Anfechtung nicht.
- Habe ich ein Recht, die Belege einzusehen?
- Ja. Eigentümer können Einsicht in die Belege der Gemeinschaft verlangen. Fordern Sie den Termin rechtzeitig vor der Versammlung an, damit Rückfragen dort geklärt werden können.
Dieser Beitrag fasst die Rechtslage allgemein zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrer Eigentümergemeinschaft wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.