Unzufriedenheit mit der Hausverwaltung ist einer der häufigsten Anlässe, aus dem Eigentümergemeinschaften bei uns anfragen: Abrechnungen kommen zu spät, auf Anfragen folgt keine Reaktion, beschlossene Maßnahmen werden nicht umgesetzt. Die gute Nachricht ist, dass ein Wechsel seit der WEG-Reform 2020 deutlich einfacher geworden ist.
Die schlechte Nachricht: Viele Gemeinschaften machen dabei einen formalen Fehler, der sie ein halbes Verwalterhonorar kostet. Denn Abberufung und Vertragsende sind zwei verschiedene Dinge.
Abberufung ist jederzeit und ohne Grund möglich
Vor der Reform musste eine Gemeinschaft in der Regel einen wichtigen Grund nachweisen, um den Verwalter loszuwerden. Das ist vorbei. Nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden – ein Grund ist nicht erforderlich, und der Beschluss muss auch keine Begründung enthalten.
Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Reine Unzufriedenheit reicht als Motiv völlig aus, ebenso ein günstigeres oder besseres Angebot eines anderen Verwalters.
Wichtig für Gemeinschaften mit alten Verträgen: Nach § 26 Abs. 5 WEG kann die Abberufung nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Entsprechende Klauseln in älteren Verwaltervertägen oder in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam geworden – auch dann, wenn der Vertrag vor dem 1. Dezember 2020 geschlossen wurde.
Der entscheidende Fehler: Amt und Vertrag verwechseln
Mit der Verkündung des Abberufungsbeschlusses erlischt das Amt des Verwalters sofort. Er darf und muss seine Tätigkeit einstellen. Der Verwaltervertrag besteht davon unabhängig zunächst weiter.
Nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet der Vertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung – automatisch, ohne dass eine Kündigung nötig wäre. Das ist eine Höchstgrenze, keine Mindestlaufzeit: Läuft der Vertrag ohnehin früher aus, endet er früher.
In diesen bis zu sechs Monaten bleibt der Vergütungsanspruch grundsätzlich bestehen, obwohl der Verwalter nicht mehr arbeitet. Anzurechnen sind allerdings die Aufwendungen, die er dadurch spart (§ 615 BGB). Praktisch bedeutet das: Die Gemeinschaft zahlt für einen Zeitraum zwei Verwalter – den alten für das Nachlaufhonorar, den neuen für die tatsächliche Arbeit.
Wer diese Doppelbelastung vermeiden will, hat zwei Wege: eine einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung mit dem alten Verwalter oder – wenn ein wichtiger Grund vorliegt – die fristlose Kündigung. Letztere liegt aber nicht im Abberufungsbeschluss. Sie muss ausdrücklich und gesondert erklärt werden.
So läuft der Wechsel in der Praxis ab
Ein geordneter Wechsel braucht Vorlauf. Wir empfehlen, mit der Suche nach dem neuen Verwalter zu beginnen, bevor der Abberufungsbeschluss gefasst wird – sonst steht die Gemeinschaft ohne Verwaltung da.
Die typische Reihenfolge
- 1Angebote einholen und vergleichen – auf Leistungsumfang achten, nicht nur auf die Grundvergütung.
- 2Tagesordnungspunkte formulieren: Abberufung des alten Verwalters, Bestellung des neuen Verwalters, Zustimmung zum neuen Verwaltervertrag, Ermächtigung des Beirats zur Aufhebungsvereinbarung.
- 3Einladung zur Eigentümerversammlung in Textform mit mindestens drei Wochen Frist (§ 24 Abs. 4 WEG).
- 4Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit; die Bestellung erfolgt für maximal fünf Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
- 5Übergabe der Verwaltungsunterlagen: Beschluss-Sammlung, Teilungserklärung, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Verträge, Bankvollmachten, Schlüssel.
- 6Kontenumstellung und Information an Versorger, Versicherer und Dienstleister.
Worauf Sie bei der Übergabe achten sollten
Die Unterlagenübergabe ist der Punkt, an dem Wechsel am häufigsten ins Stocken geraten. Ein scheidender Verwalter hat kein Zurückbehaltungsrecht an den Verwaltungsunterlagen, um offene Honorare durchzusetzen – in der Praxis passiert es dennoch.
Lassen Sie sich die Übergabe daher protokollieren und prüfen Sie die Vollständigkeit strukturiert. Besonders wichtig ist die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG: Fehlt sie oder ist sie lückenhaft, ist später kaum nachvollziehbar, was die Gemeinschaft wann beschlossen hat.
Diese Unterlagen müssen vorliegen
- Beschluss-Sammlung und Versammlungsprotokolle
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
- Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der letzten Jahre
- Vermögensberichte und Kontoauszüge inklusive Rücklagenkonto
- Laufende Verträge: Versicherungen, Wartung, Hausmeister, Versorger
- Offene Forderungen, Rückstandslisten und laufende Rechtsstreitigkeiten
- Unterlagen zu Bauunterhalt, Gutachten und Gewährleistungsfristen
Häufige Fragen
- Welche Mehrheit ist für die Abberufung des Verwalters nötig?
- Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Ein wichtiger Grund muss nicht vorliegen und der Beschluss braucht keine Begründung (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG).
- Müssen wir den alten Verwalter nach der Abberufung weiter bezahlen?
- In der Regel ja, aber begrenzt: Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). In dieser Zeit besteht der Vergütungsanspruch, gemindert um die Aufwendungen, die der Verwalter durch die Untätigkeit spart. Kürzer geht es nur über eine Aufhebungsvereinbarung oder eine gesondert erklärte fristlose Kündigung bei wichtigem Grund.
- Kann der Verwalter den Abberufungsbeschluss anfechten?
- Nein. Der Verwalter hat kein Recht auf sein Amt und ist nicht anfechtungsbefugt. Die Beschlussklagen nach § 44 WEG stehen ihm nicht zur Verfügung.
- Wie lange darf der neue Verwalter bestellt werden?
- Höchstens fünf Jahre. Bei der erstmaligen Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum sind es maximal drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Eine Wiederbestellung ist möglich.
Dieser Beitrag fasst die Rechtslage allgemein zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrer Eigentümergemeinschaft wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.